不動産売買の契約書と合意書

結論：売買契約は本文より特約と告知書、合意書は「誰が・何を・いつまでに」

不動産の売買では、契約書のひな形の本文はどの取引でもよく似ています。取引ごとの違いが出るのは特約で、特約と本文が食い違えば特約が優先する、という条が置かれていることがほとんどです。売主の立場で買主が作成した契約書を読むときは、本文だけを読んで安心したり不安になったりせず、特約が本文のどこを修正しているのかを一つずつ照らし合わせる必要があります。さらに、売主の責任を免除する特約があっても、売主が知りながら告げなかった事実については責任を免れないため、売主が提出する告知書の内容が最も大きなリスクになることがあります。

売買に付随して、売買・工事・再販をまとめて決める合意書、取引を取りやめるときの確認書、境界の塀を建て替えるための関係者の合意書のように、契約書のひな形がない書面が必要になる場面もあります。そうした合意書では、当事者ごとに誰が何をいつまでにするのか、費用を誰が負担するのか、取りやめたときに受け取った金銭をどうするのかを、箇条で明確に書くことが中心になります。

このページでは、デベロッパーが作成した土地建物売買契約書と重要事項説明書の売主側レビュー、再生可能エネルギー用地の農地売買のレビューと再レビュー、区分所有建物の売買・リフォーム・再販の三者合意書、合意の撤回確認書、境界のブロック塀の合意書を紹介します。農地を使わせる契約は借地・使用貸借、紹介料や成功報酬と業法の関係は紹介報酬と業法のページで扱います。

デベロッパーが作成した売買契約を売主の側で読む

共同住宅が建つ土地を、建物を解体して開発することを前提にデベロッパーへ売る案件で、売主から買主作成の契約書（ドラフト）のレビューを依頼されました。取引の本質は「中古建物付き土地の売買」より「建物付きの更地化予定地の売買」に近いという前提で全文を確認し、直ちに修正を求めなければならない重大な不利益条項はない、と報告しています。本文と特約の関係を整理すると次のとおりです。

残置物の処分費用を買主が負担する特約は、賃貸借の明渡しで残置物の処分が問題になる場面（原状回復・明渡し）とは逆に、売主にとっては片付けの負担と費用がなくなる意味を持ちます。ただし、建物に賃借人がいる場合や、第三者の所有物が置かれている場合は、売主が引渡し前に誰の物かを整理しておく必要があります。

レビューでは、デベロッパーの案件でしばしば見られる買主側の広い解除条項、すなわち開発許可が取れなかった場合、土壌調査やボーリング調査の結果による場合、買主の社内承認が得られなかった場合、事業収支が悪化した場合の解除条項がないことも確認しました。売主にとっては、契約を結んだ後に買主の事情で白紙に戻されるおそれが小さい、という意味を持ちます。

手付について、民法は、買主は手付を放棄し、売主はその倍額を現実に提供して契約を解除できるが、相手方が契約の履行に着手した後はできない、と定めています（557条1項）。特約でこの手付解除を排除すると、手付は解約のための金銭としての性質を持たなくなり、どちらも手付を理由に契約から抜けることはできなくなります。

免責の特約と告知書：知りながら告げなかった事実は免れない

売主の契約不適合責任を免除する特約があっても、売主は、知りながら告げなかった事実と、自ら第三者のために設定し又は第三者に譲り渡した権利については、責任を免れることができません（民法572条）。レビューの結論は、この案件で最も大きな実務上のリスクは契約書の条文ではなく、売主が提出する物件状況報告書・告知書の内容だ、というものでした。雨漏り、シロアリの被害、地盤の沈下、越境、境界の紛争、埋設物、近隣とのトラブル、石綿の使用歴、行政指導の履歴など、売主が知っている事項は、軽微と思われるものでも正確に記載するよう勧めています。

同じ案件の重要事項説明書のレビューでは、商業地域と防火地域の指定、公道への接道、景観法と文化財保護法が適用法令として記載されていること（埋蔵文化財の包蔵地との関係が問題になり得ること）、水害のハザードマップの説明、旧耐震基準の時代の鉄筋コンクリート造の共同住宅であること、石綿の使用調査の結果の記録が「不明」とされていることを確認しました。建物は解体が予定されているため耐震性の重要性は相対的に低い一方、将来の解体工事の際に石綿の調査が必要になる可能性があるので、過去の改修や調査で把握している情報があれば買主に開示しておくよう助言しています。重要事項説明書には「売主照会」「物件状況確認書（告知書）参照」と書かれた箇所が複数あり、買主が告知書の内容を前提に取得することが読み取れたからです。

農地を条件付きで売る契約：支払条件・手付の性質・解除の手続

地目が田の農地を、再生可能エネルギー関連の施設の用地として売る契約のレビューと、修正後の再レビューを行った案件があります。分筆と農地転用の許可の取得を売買の条件に組み込み、電力会社による接続の技術検討の回答を代金の支払条件にするなど、許認可とインフラの判断を段階的に経て初めて取引が成立する構造でした。農地を転用するために所有権を移転するには、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならず（農地法5条1項）、許可の取得が契約の前提になります。

再レビューでは、残代金を支払えない場合に、災害や行政手続の遅延などのやむを得ない事情を例示したうえで猶予期間を設け、猶予後も支払がなければ催告して解除する流れが明記されたこと、所有権移転の登記に必要な書類を誰がいつ用意するかが具体的に書かれたことも確認しました。そのうえで、契約全体の安定とトラブルの予防のため、反社会的勢力の排除の条項と、準拠法・合意管轄の条項の追加を勧めています。

売買・工事・再販をひとつにまとめる合意書

宅地建物取引業者である法人が、個人の所有する区分所有建物の一室を買い取り、リフォームしたうえで再販する取引では、売主、売主の代理人を兼ねるリフォーム業者、買主の三者で合意書を作成しました。一つの書面に、売買、工事、共同での販売、費用の負担をまとめて定めています。

• 売買：代金と手付・残代金の支払時期、残代金の支払と同時の所有権移転、登記の費用は売主負担、売主が自己の責任と負担で賃借人を退去させ空室で引き渡すこと、売主名義の口座への振込とし振込明細書で領収書に代えること。版を重ねる中で、先に支払った申込金を手付に充当すること、仲介手数料の負担、登記費用の内訳などを加えた。
• 工事：リフォーム業者が仕様書の範囲で工事を行い、工期を定める。売買が白紙解除になったときは受け取った工事代金を一定の期間内に返金する。引渡し後の一定期間内に判明した工事の不適合は無償で修補する。
• 共同販売：工事完了から3か月間を共同販売の期間とし、ポータルサイトへの掲載・チラシ・内覧などで販売する。期間中の現地の管理の責任はリフォーム業者、期間後は買主が負う。期間後は買主が単独で価格を決めて販売できる。
• 費用：固定資産税・管理費・修繕積立金は再販の最終の決済日までの分を売主が負担し、滞納の管理費等は遅延損害金を含めて売主が清算する。印紙と仲介手数料も売主の負担。
• 特約：以前に結んでいた売買契約の白紙解除、賃貸管理の委託契約の解約、調査のための立入りの承諾、売主の責めによらずに条件が履行できないときの引渡日の延長又は白紙解除と受領金の返還。

このように複数の取引を一つの合意書にまとめる場合は、①同じ当事者が複数の立場（売主の代理人であり工事の請負人でもある、など）を兼ねるときに、どの条でどの立場として義務を負うのかを書き分けること、②同じ日に動く金銭（申込金、手付、工事代金など）がどの支払に充当され、誰から誰に支払われるのかを、一つの表にして全体で合うかを確かめること、③同じ対象（工事の不適合など）について期間の制限を複数の条に書かないこと、が要点になります。転売の利益に連動する紹介料のような定めを置くときは、業法との関係も確認が必要です（紹介報酬と業法）。

合意を撤回するときの確認書

上の三者の取引は、その後取りやめることになり、合意の撤回に関する確認書を作成しました。三者が売買等の取引を行わないことに合意してこれを撤回すること、買主が先に支払っていた申込金について返還を請求せず放棄すること、売主と代理人は買主による放棄を確認し、撤回について今後一切異議を述べないこと、買主も異議を述べないこと、合意に関連して生じ得る一切の権利義務が消滅したことを確認し互いに請求しないこと、を定めています。

修正版では、依頼者の指示を反映したと見られる形で、正本を3通から2通に減らし、売主本人の押印を省略して、売主の意思に基づき代理人が代理して作成・締結する旨を本文に明記しました。代理人が締結する書面では、代理権がどの書面に基づくのか（委任状など）を確認しておくことが前提になります。取引を取りやめる場面でも、すでに動いた金銭の扱いと、後から請求し合わないことを書面に残しておかなければ、撤回の合意そのものが後で争われるおそれがあるからです。

境界のブロック塀を建て替える合意書

売買の対象地と隣接地の境界の上にある老朽化したブロック塀を撤去し、売買の後に新しい所有者が対象地の内側に新しい塀を設けるための合意書も作成しました。当事者は、対象地の現在の所有者、売買で取得する予定の新所有者、隣接地の所有者2名の4者です。修正版では、各当事者が一読して分かるよう、箇条の簡潔な合意書の形に整えています。

境界の上にある塀は、どちらの所有物なのかがはっきりしないことが多く、建て替えのたびに隣地との話し合いが必要になります。新しい塀を対象地の内側に設けて所有権を対象地の所有者に帰属させれば、将来の維持管理や建替えを対象地の所有者だけで判断できます。売買の前後で工事の主体が変わるため、撤去は現所有者、新設は新所有者と、時期と責任の主体を分けて書いた点がこの合意書の中心です。

売買の前後で当事者が入れ替わる合意書では、署名する時点でまだ所有者になっていない者（この合意書では新所有者）が義務を負う形になります。初版では、新所有者について「締結時点では所有権を有しないが、土地の取得予定者として新設工事に関する義務を負う」と注記し、当事者の欄ごとに、なぜその者が当事者になるのか（撤去の責任を負う登記名義人、新設の義務を負う取得予定者、工事を承諾する隣接地の所有者）を書き添えていました。修正版で文体を簡潔にした後も、当事者の欄にこの役割の説明を残しています。

売買と合意書で起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索