親族間・個人間の賃貸と、借主の交代・承継

結論：親族間・個人間の契約ほど条項を省きがち。関係が悪くなった日に使える条項を置く

親族に住宅を貸す、知人の事業者に建物を貸す、二人で借りた部屋を一人が出る、事業を譲るときに事業所の賃貸借も引き継ぐ。どれも、当事者の間に信頼関係があることを前提に、契約書が簡単になりやすい場面です。けれども、関係が悪くなったときには、第三者どうしの取引よりも感情的な対立が激しくなることがあり、そのときに頼れるのは契約書だけです。

事務所の書類では、親族間の住宅の賃貸借のレビューで、修繕・中途解約・明渡し・残置物・解除事由などの欠落を指摘し、個人間の建物と設備の賃貸借では、期間の定めのない賃貸借の解約の申入れと事業の承継を条文にし、二人で借りた住居の内部の負担を決める合意では、貸主との関係を変えないことを明記し、事業譲渡では、事業所の賃貸借の承継を貸主の承諾を前提とした手順として書いています。

このページでは、これらの書類から、親族間・個人間の賃貸と、借主の交代・承継の場面の書き方を紹介します。親族に無償で住まわせる使用貸借は借地・使用貸借、退去時の原状回復は原状回復・明渡し、保証金の返還と再差入れは保証金・償却のページで扱います。

親族に住宅を貸す契約を、貸主の側で見直したとき

親族に住宅を貸している貸主から、手元の建物賃貸借契約書のレビューを依頼された案件では、契約書は住宅の賃貸借としての基本的な骨格は備えており、直ちに無効となるような条項はない、と評価しました。そのうえで、紛争の予防と貸主の保護という観点からは、内容がかなり簡素で、重要な条項が多く欠けていると指摘しています。契約書が整理していたのは「誰が・どの物件を・いくらで・いつまで貸すか」という締結時の事項で、実際に紛争が集中する契約期間中と終了時の場面が想定されていなかったからです。

更新と終了について補足すると、期間の定めのある建物賃貸借では、期間満了の1年前から6か月前までに更新しない旨の通知などをしなければ、従前と同一の条件で更新したものとみなされ（借地借家法26条1項）、貸主からの更新拒絶には正当の事由が必要です（同法28条）。親族に貸している住宅を将来自分で使う予定や売却の予定がある場合、普通の建物賃貸借のままでは、その時期に確実に明け渡してもらえるとは限りません。レビューで契約の形態から再検討するよう勧めたのは、期間満了で確実に終わる定期建物賃貸借（定期借家）や、無償で貸す使用貸借など、目的に合った型を選び直す余地があるからです。

反社会的勢力の排除の条項は、この契約書の中では比較的整っていた部分でしたが、より厳格にするなら、役員や実質的支配者についての表明保証、反社会的勢力への資金提供や便宜供与の禁止、解除後の明渡し義務まで定める余地がある、と付言しました。総合評価は「基本的な契約書としては成立しているが、紛争予防及び貸主保護の観点からは重要条項の不足が見受けられるため、実務上は条項の補強を推奨する」というものです。「親族だから大丈夫だろう」という前提で契約内容が簡略化されがちなことこそ、親族間の契約の最大のリスクだと考えています。

個人間で建物と設備を貸す：期間の定めのない賃貸借の解約

個人が所有する農産物の直売所の建物と設備一式を、別の個人の農業者に貸す契約では、期間の定めのない建物賃貸借として作成しました。初版の解約の条は、当事者のいずれからも民法617条その他の関係法令の定めに従って解約の申入れができ、正当事由が必要な場合はそれを備えることを要し、解約の効力は法令に定める期間の経過で生じる、という書き方でした。民法617条1項は、期間の定めのない賃貸借はいつでも解約の申入れができ、建物の賃貸借は申入れの日から3か月の経過で終了するとしていますが、建物の賃貸人が解約を申し入れた場合は、借地借家法により申入れの日から6か月の経過で終了し（27条1項）、正当の事由が必要です（28条）。法令の定めに従う、とだけ書くと、当事者が条文を読み比べないと終わる時期が分かりません。

修正版では、いずれの当事者も少なくとも6か月前までに書面で解約を申し入れることにより終了させることができ、建物賃貸借に関する法令に基づき正当事由を要する場合はそれを備えることを要し、解約の申入れから6か月の経過で終了する（当事者が別に合意した場合を除く）、と具体的に書き改めました。2棟の直売所のうち一部について終了の事由が生じたときは、その部分に限り終了し、他の部分の効力には影響しない、という項も置いています。個人間の契約でも、貸す物の範囲は別紙で特定しました。建物に附帯する電気・給排水・換気・空調・照明・通信の設備、固定的に設置された機器、備え付けの機械器具・什器備品を「設備一式」とし、具体的な内容は別紙の設備目録で特定する、本文と目録が食い違えば目録を優先する、目録にない設備でも引渡しの日に建物内にあり通常の営業に使われている物は対象に含める（消耗品など対象外と合意した物を除く）、という書き方です。設備を含めて貸す契約では、何が貸主の物で何が借主の持込みなのかを最初に確定しておくことが、修繕と明渡しの場面の争いを防ぎます。

同じ修正版では、依頼者の要望を受けて、使用目的に来訪者と従業者の休憩所としての利用を加え、借主の保険の加入を義務から努力義務に改め、事業の承継の条を新設しました。借主が直売の事業をやめようとするときは、予定日の相当期間前までに理由と時期を書面で通知し、地域の農業の振興を図る観点から、事業を承継し得る第三者への承継を優先して検討すること、承継させるときは候補者の氏名・住所・事業内容・資力などを書いた書面を出して貸主の事前の書面承諾を得ること、承諾が得られたら三者で地位の承継か新たな賃貸借の締結かを協議して定めること、候補者が反社会的勢力に当たる場合など貸主が合理的に判断した場合は承諾を拒めること、承諾なく事業や地位を承継させてはならないこと、を定めています。この条は転貸・譲渡の禁止の条の例外として扱う、という関係も明記しました。

二人で借りた部屋を一人が出るとき

二人の連名で借りている住居から、一人が先に退去する場面で、二人の間の負担を決める合意の条項を作成した案件があります。貸主や管理会社との契約は連名のまま続くため、二人の間の約束と、貸主との関係を混同しないように書くことが要点でした。

1. 連名で賃貸借契約を結んでいること（管理会社と期間）を相互に確認する。
2. 退去する側は一定の日までに退去し、翌月分以降の賃料・共益費その他の債務は残る側が単独で負担し、退去する側に分担を求めない。
3. 次回の更新の際に残る側が単独の名義に変更することに、退去する側は異議を述べず、必要な書類への署名押印その他の手続に無償で協力する。
4. 名義の変更後や契約の終了時に生じる敷金の精算その他の費用と債務は、残る側が負担し、退去する側に請求しない。
5. この合意は二人の間の内部的な負担の割合を定めるもので、貸主・管理会社との権利義務の関係を変えるものではないこと、名義の変更が終わるまでは退去する側も賃借人の地位を失わないことを確認する。
6. 残る側が負担を怠り、退去する側が貸主に支払った場合の補償を定める。
7. 退去する側の私物の引取りの期限、立ち入れる人、事前の連絡、連絡がつかない場合の扱いを定める（原状回復・明渡しで紹介）。

連名の賃貸借では、貸主との関係では二人とも賃借人であり、二人の間で負担を決めても、貸主はそれに拘束されません。退去する側が、自分はもう払わなくてよいと考えていても、残る側が滞納すれば貸主から請求を受ける可能性は残ります。そこで、内部の合意であることを正面から書き、名義の変更までは賃借人の地位を失わないことを本人に理解してもらったうえで、残る側の不履行で支払った場合の補償の条を置いています。作成の前のヒヤリングでは、借主の表示のされ方、管理会社・貸主と更新の時期、金額の法的な性格の書き方、鍵の交換費用の確定額などを確認しました。

親族に貸すとき、賃料をとるか、無償にするか

親族に住まいを貸す場面では、賃料をとる賃貸借にするか、無償の使用貸借にするかで、適用されるルールが大きく変わります。事務所が扱った親族間の住宅の賃貸借のレビューと、親族間のマンションの一室の使用貸借の書類を並べると、違いは次のとおりです。

どちらが適しているかは、貸主が将来その建物をどうしたいか、借主にどこまで長く住んでもらうつもりか、毎月何をどれだけ負担してもらうかによって変わります。賃料をとる場合は、親族だからといって条項を省かず、第三者に貸すときと同じ水準で修繕・解約・明渡しを決めておくことが、結果として関係を守ります。無償にする場合は、使用貸借であることと実費の精算の方法を明記し、貸主が亡くなったときや所有者が変わったときに借主の居住をどう考えるかを、契約の時点で話し合っておくことが大切です。

事業譲渡に伴う事業所の賃貸借の承継

介護事業を居抜きで譲渡する譲渡人の依頼で、依頼者から示された事業譲渡契約書の原案をレビューし、修正版を作成した案件があります。依頼者の相談の内容は、事業所の机や棚まで含めて居抜きのような形ですべて譲渡し、リース品と債権は譲渡せず、賃貸物件は譲受人に名義を変更し、従業員は移籍させない、というものでしたが、原案には「債権・契約上の地位を含む」と書かれるなど相談の内容と食い違う箇所がありました。レビューでは原案について、生成AIで作成された事業譲渡契約書としては一応の体裁があるものの、譲渡人の保護という観点では不十分だと評価しています。

賃貸借については、賃貸借契約上の地位は譲渡人と譲受人だけの合意で当然に移るものではなく、通常は貸主の承諾が必要だと指摘しました。契約上の地位の移転は、相手方がその譲渡を承諾したときに生じ（民法539条の2）、賃借人は賃貸人の承諾を得なければ賃借権を譲り渡すことができず、無断で第三者に使用させれば解除の原因になるからです（612条）。原案には、貸主の承諾の取得、切替えの日、敷金・保証金の帰属、未払賃料の負担、原状回復の義務、水道光熱費などの精算、火災保険、保証会社、鍵の引渡しの定めがありませんでした。

あわせて、事業の譲渡の前提条件の条に、家主の承諾を加えました。修正版の前提条件は、譲受人が事業の運営に必要な指定・許認可・登録・届出を完了していること、必要な人員体制を確保していること、双方が重要な義務を履行していること、事業の継続に重大な支障を生じさせる行政処分や法令違反がないこと、そして事業所の賃貸借の承継又は新規契約の締結について貸主の承諾が得られていること、の5つで、満たされなければ譲渡人は契約を解除し又は譲渡日の変更を求めることができます。譲渡する資産には、目録に書いた物のほか、譲渡日に事業所内にある譲渡人所有の什器備品・事務用品などの動産一式を含め、現状有姿で譲渡し、所有権は代金の全額の支払と同時に移るとしました。事業に関する公租公課は、譲渡日の前に発生したものを譲渡人、以後に発生したものを譲受人の負担とし、固定資産税など期間で計算するものは譲渡日を基準に日割りで精算します。

鍵の引渡しを代金の着金の確認の後にしたのは、レビューで、代金の支払と資産の引渡し・鍵の引渡し・利用者情報の引継ぎ・車両の名義変更・賃貸借の切替えが同時履行の関係になるよう設計すべきだと指摘したことを受けたものです。介護保険の事業所の指定、利用者の承継、人員基準など事業そのものに関わる論点は、このページでは扱いません。敷金・保証金を家主から譲渡人に返還し、譲受人が新たに差し入れる形は、賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときに賃貸人が敷金を返還するという民法のルール（622条の2第1項2号）とも整合します。

親族間・個人間の賃貸と承継で起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索