原状回復・残置物・明渡し

結論：「原状」を定義し、通常損耗の扱いと残置物の処分の根拠を分けて書く

退去時の争いは、ほとんどが三つの問いに集約されます。どこまで戻せば「原状」なのか。通常の使用による傷みや経年の劣化まで借主が負担するのか。部屋に残された物を誰がどう処分してよいのか。契約書がこの三つに答えていないと、退去の立会いの場で初めて話し合うことになり、その時点では借主も貸主も譲れない状態になっています。

事務所の書類では、事業用の店舗やビルの貸室では「原状」を引渡し時の状態として具体的に定義し、通常損耗を含めて借主が回復する特約であることを確認する形をとり、住宅の退去では民法の原則どおり通常損耗と経年変化を借主の負担から外す形を前提に、入居前から存在した不具合を書面で切り分けています。残置物については、処分の条項を置くだけでなく、処分してよい根拠を確認する手順まで書くようにしています。

このページでは、店舗のスケルトン返し、ビルの貸室の原状回復特約、建物・設備一式の賃貸借、退去清算の合意書、住宅の貸主側レビューの書類から、原状回復と明渡しの書き方を紹介します。保証金からの控除は保証金・償却、管理会社が協力会社に残置物の処分を指示する場面は建物管理の業務委託、親族間の住宅の契約全体は親族間の賃貸と承継のページで扱います。

民法621条の原則と、事業用の「通常損耗を含む」特約

民法は、賃借人は受け取った後に生じた損傷を、賃貸借の終了時に原状に戻す義務を負うとしつつ、その損傷から「通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化」を除いています（621条）。損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるときも、戻す義務はありません（同条ただし書）。何も書かなければ、借主が戻すのは通常損耗・経年変化を超える傷みで、自分に原因のあるものに限られます。

ビルの貸室賃貸借契約書では、明渡しと原状回復の条で、借主が自己の費用と責任で、設置した造作・設備・配線・什器備品その他一切の所有物を撤去し、賃貸借開始時の原状（貸主が別途指定する場合はその状態）に戻して明け渡すことを定め、続けて「本条に基づく原状回復義務が、通常損耗および経年劣化を含む特約であることを確認し、異議を述べない」と書きました。事業用のテナントでは、内装を借主が自由に作り込み、退去時には次のテナントのために元の状態に戻すことを前提に賃料が決まることが多いため、民法の原則を特約で変えることを、条文の上で明確に確認しておくわけです。ただし、民法621条の原則を変える特約は、借主が負担する通常損耗の範囲が明確に合意されていることが前提になります。最高裁は、住宅の賃貸借の事案で、通常損耗の補修費用を賃借人に負担させるには、その範囲が契約書に具体的に明記されているか、口頭の説明で賃借人が明確に認識し合意の内容としたと認められるなど、特約が明確に合意されていることが必要だとしています（最判平成17年12月16日）。事業用の契約でも、「通常損耗を含む」と一文で確認するだけでなく、撤去する造作・設備や、張替え・塗装の範囲など、借主が戻す内容を具体的に書いておく方が確実です。原状回復工事は貸主又は貸主の指定する業者が施工し、費用は借主の負担とする項も置いています。

これに対し、農産物の直売所の建物と設備一式を個人間で貸す契約では、原状回復は「明渡し時の現状」で返還し、通常損耗と経年劣化は除外する形にしました。ただし、借主の責めに帰すべき毀損は修繕し、借主が持ち込んだ物は撤去する、撤去しなければ貸主が撤去・保管・処分して費用を借主に請求する、と定めています。同じ事業用でも、内装を作り込むテナントと、既存の建物と設備をそのまま使う契約とでは、原状回復の水準を変えることがあります。

無償の使用貸借では、民法599条が別のルールを置いています。借主は、借りた物を受け取った後に附属させた物を契約終了時に収去する義務を負い（1項）、受け取った後に生じた損傷を原状に戻す義務を負いますが、その損傷が借主の責めに帰することができない事由によるときは戻す義務はありません（3項）。親族のマンションの一室を無償で貸す契約では、借主が自己の費用で内装や設備のリフォームをすることを、工事内容・工期・業者を書いた書面を30日前までに出して貸主の承諾を得る形で認め、設置した造作は退去時の原状回復を免除する一方、貸主と協議して原状回復が必要とされた破損や重大な改造部分は借主の負担で直す、と定めました。長く住む前提の使用貸借では、手を入れることを禁じるより、手続を決めて認め、退去時の扱いを先に決めておく方が現実的です。

スケルトン返しの「原状」を定義し、前の借主の看板を引き継ぐ

飲食店舗として使う建物を、所有者から転貸事業者が借り、さらに飲食テナントに転貸する定期建物賃貸借では、引渡し時の状態が室内はスケルトン（内装・設備のない躯体の状態）、屋外には前の借主が残した看板が2か所ある、という状況でした。そこで、目的物件の条で引渡し時の状態を書き出し、原状回復の条で「原状」を定義しています。

前の借主の看板のように、貸主が所有者として引き継いだ物を新しい借主に使わせる場合、何も書かなければ、その看板が「貸主の設備」なのか「借主が持ち込んだ物」なのかが曖昧になります。貸主の設備なら壊れたときに貸主が直す義務を負う方向に、借主の物なら退去時に借主が撤去する方向に働くため、扱いが正反対になるからです。作成例では、性能を保証しないこと、期間中の利用権を与え対価は賃料に含むこと、維持管理と撤去の責任は借主にあること、明渡し時には貸主が残すと言わない限り借主の費用で撤去すること、を一続きで書きました。写真と一覧を別紙にして、どの看板が対象かを特定している点も実務上は欠かせません。

マスターリースの原状回復の条では、撤去の対象を「乙又は転借人が設置した」造作・設備などとしています。転貸借がある場合、所有者から見て明渡しの義務を負うのは転貸人なので、転借人が作り込んだ厨房や内装まで含めて転貸人が撤去する義務を負うことを書いておかないと、転借人が退去した後に内装が残り、誰が撤去するのかで止まってしまいます。反対に、建築前の福祉施設を借主の立場で改訂した予約契約では、原状回復の範囲を「契約当初の状態に準じた設備・内装の修復を含み、通常の使用による損耗を除く」と定めました。20年を超える長期の一棟借りで通常損耗まで借主が負うと、退去時の負担が過大になるからです。同じ「原状回復」でも、誰の立場で、どんな期間と使い方を前提にするかで、書くべき範囲が変わります。

工事の承認・明渡し遅延・費用の償還請求と造作買取請求権

原状回復の条には、工事の進め方と、明渡しが遅れた場合の金銭、借主が建物に支出した費用の扱いもあわせて置きます。事務所の書類での書き方は次のとおりです。

造作買取請求権は、賃貸人の同意を得て建物に付加した畳・建具その他の造作を、賃貸借の終了時に時価で買い取るよう請求できる権利です（借地借家法33条1項）。同法37条が借主に不利な特約を無効とする規定として挙げているのは31条・34条・35条で、33条は含まれていません。そのため、放棄の特約を置くことができます。事業用の契約で内装を作り込んだ借主から、退去時に内装の買取りを求められることを防ぐため、事務所の書類ではこの放棄を原状回復の条か造作の条に置いています。ビルの貸室賃貸借ではさらに、借主は物件について支出した必要費・有益費のほか、移転費・営業補償・立退料その他名目のいかんを問わず一切の請求をしない、と明渡しの条に書きました。退去の際に持ち出されやすい請求を名目ごとに挙げておくことで、明渡しの交渉の場で新たな金銭の話が出るのを抑える狙いです。

残置物：「放棄したものとみなす」だけでは足りない場面

事業用の契約書では、契約終了時に残された借主の所有物について「所有権を放棄したものとみなし、貸主は通知催告なく任意に搬出・保管・処分できる。費用は借主の負担とする」と定めるのが一般的で、事務所の書類でも同じ趣旨の条を置いています。借主が退去にあたって物を残していった場合に、貸主が処分の都度、借主の所在を探して同意を取り付けなくて済むようにするためです。

ただし、この条項があれば、どんな場面でも物を処分してよいわけではありません。所有権を放棄する明確な意思表示がない限り、物の所有権は借主に残っています。賃貸借の終了後に所有者の同意なく物を搬出・処分することは、自力救済として原則として違法とされ、最高裁は、法律の定める手続によっては権利の侵害に対抗して現状を維持することが不可能又は著しく困難な、緊急やむを得ない特別の事情がある場合に、必要の限度を超えない範囲でのみ例外的に許されるとしています（最判昭和40年12月7日）。建物管理会社の協力会社との契約のレビューでは、残置物の処分を指示する前に、①所有者が借主から所有権放棄の書面を得ているか、②明渡しの強制執行（民事執行法168条1項）を経ているか、③賃貸借契約の残置物処分の特約が働く場面か、を確認し、根拠を記録する手順を契約に置くよう助言しました。詳しくは建物管理の業務委託のページで紹介します。

契約書の側でできる工夫としては、退去の予告を受けた段階で、残す物と撤去する物を一覧にして借主と確認すること、退去時に鍵の返還と同時に残置物の扱いを書面で確認することが挙げられます。借主の意思を退去時の書面で確かめておけば、放棄の意思表示があったことを後から示せます。

二人で借りていた住居から一人が先に退去する場面の合意では、残置物の扱いを手順として書いた例があります。退去する側が自分の私物を期限までに自己の負担で引き取ること、引取りのために立ち入れるのは本人と、残る側が面識を持つ親族に限ること、引取りの日時は前日までに連絡すること、期限までに引き取らず、残る側が合理的な方法で連絡を試みても連絡が取れない場合には所有権を放棄したものとみなし、処分できること、という順序です。期限・立ち入る人・連絡の方法・連絡がつかないときの扱いを段階的に決めておくと、放棄の意思表示を「みなす」場面が限定され、処分の根拠も説明しやすくなります。

退去清算の合意書：入居前からの不具合を書面で切り分ける

築年数のかなり古いアパートを退去する借主の依頼で、貸主と管理会社に示す退去清算合意書の案を作成した案件があります。依頼者は、退去日までの日割りの賃料以外は負担しないこと、立会いに応じたくないこと、退去後に新たな請求を受けたくないことを希望していました。事務所は、聞き取りと写真・メッセージから事実関係を時系列で整理したうえで、合意書の案に次の条項を置きました。

1. 建物と、それに付属する駐車場などの各契約を同じ日に終了させる（契約ごとに終了日がずれると、別々に日割りの精算が必要になるため）。
2. 支払うのは退去日までの日割りの賃料・共益費・駐車場使用料等に限り、前月に引き落とされた分のうち退去日の翌日以降の未経過分は返還する。
3. 入居時に支払済みの退去時クリーニング費用を確認し、重ねて請求しない。
4. 建物の新築年を示したうえで、通常損耗・経年変化・入居時から存在した劣化について原状回復義務を負わないこと（民法621条）と、借主の故意・過失による損傷がないことを相互に確認する。
5. 入居前から存在した水漏れ跡などの不具合と、入居中に生じた水漏れについて、借主に帰責事由がないことを相互に確認する。
6. 入居時から存在した照明器具などの設備の残置物は貸主の負担で処理し、借主が設置した物は借主が収去する。
7. 鍵は記録の残る方法で郵送して返還し、退去立会いは行わない。行う場合も借主が指定する第三者の同席を認め、立会いの実施を精算や鍵の返還の条件にしない。
8. 新住所の開示義務を負わず、緊急連絡先として届け出た親族等に直接連絡・請求しない。

最後に清算条項を置き、合意書に定めるもののほか、各契約とその退去清算に関して当事者の間に何らの債権債務も存在しないことを相互に確認する形にしました。退去後に新たな請求を受けたくない、という依頼者の希望を、清算条項という一つの条にまとめて表したものです。管理会社を当事者として加え、管理会社からも重ねて請求しない構成にしています。合意書の案は相手方が応じて初めて成立するものなので、作成した書面には、行政書士による書類作成であり合意の成立を保証するものではないことを明記しました。また、事実関係の整理の段階で、聞き取りシートの入居年月日が退去予定日より後の日付になっているなど、そのままでは書面に反映できない点を5項目にまとめて依頼者に確認を求めています。日付や金額の矛盾を残したまま合意書を出すと、相手方に書面全体の信用を疑わせることになるからです。整理の段階では、提供された写真とメッセージの画面を時系列に並べ、撮影日が表示されているものはその日付を、時期が分からないものは「要確認」と印を付けて区別しました。前月に引き落とされた賃料の未経過分の返還額と返還方法は、金額が確定していなかったため、合意書の案では「協議のうえ書面により定める」としています。

住宅の貸主側レビュー：「ガイドラインを参考に協議」だけでは足りない

親族に住宅を貸している貸主から、手元の賃貸借契約書のレビューを依頼された案件では、原状回復の条が「国土交通省の原状回復ガイドラインを参考に協議する」とだけ定めていました。事務所のレビューは、これは紛争が起きた後の話し合いの方法を書いているにすぎず、紛争を予防する条項としては足りない、と評価しました。退去時に実際に問題になるのは通常損耗と借主負担の区別なので、壁紙の著しい汚損、床面の損傷、換気不足によるカビ、設備の破損、故意・過失による汚損などは借主負担であることを例示して明記するよう提案しています。

さらに、退去時の立会いの方法、修繕見積りの取り方、費用負担を確定する手順、支払期限の定めがないこと、敷金を預かっていないため原状回復費用は別に請求することになるのにその手続が整理されていないことも指摘しました。敷金のない契約ほど、退去後に請求書を送る手順を契約書で決めておく必要があります。

原状回復と明渡しで起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索