建物賃貸借予約：建築前の一棟借り

結論：予約と本契約の境界、未完成の建物の出口、長期の中途解約の算式を決める

土地の所有者がこれから建物を建て、完成後に特定の事業者が一棟まるごと借りる、という形の取引では、建物が完成する前に「完成したら貸す・借りる」という約束を交わします。建物賃貸借予約契約は、その約束を書面にしたものです。借りる事業者は建物の仕様や開業の時期を前提に準備を進め、貸す側は借主が決まっていることを前提に建築費を投じるため、双方にとって長期の事業計画の土台になる契約です。

この契約では、通常の賃貸借契約にはない三つの問題が生じます。第一に、予約の段階でどこまでの義務が生じ、いつ本契約が成立するのかという境界。第二に、建物が未完成であるため、完成の遅れ、計画の変更、行政手続の遅れが起きたときに、契約から抜ける出口と金銭の精算をどうするか。第三に、20年を超える長期の契約で借主が途中でやめたいときに、貸主が投じた建築費をどう回収するか、です。

このページでは、建築前の福祉施設を20年を超える長期で借りる予定の事業者（借主側）から依頼を受け、貸主側が用意した予約契約書をレビューし、依頼者の書き込みに回答し、完全な改訂案を作成した案件をもとに、三つの問題への書き方を紹介します。敷金の条の見直しは保証金・償却で詳しく扱い、完成後の通常の賃貸借の構成は事業用テナント賃貸借契約書、期間で確実に終わらせる形は定期借家のページが参考になります。

原案のレビューで見えた全体の問題

原案の表題は「建物賃貸借予約契約書」でしたが、内容を見ると、賃貸の目的物、使用目的、賃貸借期間、賃料とその免責期間、賃料の改定、修繕と費用負担の区分、敷金、損害金・違約金、反社会的勢力の排除、合意管轄まで、本来は本契約で定める中核的な条項がほぼすべて書かれていました。事務所のレビューは、形式は予約でも実質は本契約と同じ程度に強い拘束力を課す契約と解される余地が大きいと評価しつつ、予約と本契約の境界、つまり「どの時点で・どの範囲の義務が・どの根拠に基づいて生じるのか」が整理されていない点を総論の第一に挙げました。

とりわけ、予約完結権が行使される前の段階で本契約が成立しなかったときの法的な効果、当事者の責任の有無に応じた損害賠償・違約金の可否と範囲、すでに受け取った金銭の扱いが包括的に整理されていませんでした。さらに、未完成の建物を前提とする以上、引渡しができない、又は大きく遅れる場合の解除の要件と手続、解除に伴う返還・違約金・損害金の範囲、当事者の責めに帰すべき事由と不可抗力の切り分けを、通常の賃貸借以上に細かく決めておく必要があると指摘しています。レビューの結論は、予約契約として位置付けを明確にするのか、本契約に準じる内容として作り直すのか、方向を決めたうえで条文の構造を整理し直すことでした。その後に作成した完全改訂案では、章立てを「総則」「予約契約の成立及び完結」「本契約の主要条項」「雑則」に分け、冒頭に定義の条を置く形で全面的に組み直しました。

予約完結権：書面・期限・黙示の行使・異議

予約完結権は、一方が意思を表示すれば本契約を成立させられる権利です。売買の一方の予約は、相手方が売買を完結する意思を表示した時から売買の効力を生じ（民法556条1項）、この規定は性質が許す限り売買以外の有償契約にも準用されます（559条）。原案は、所轄官公庁の検査が完了した日から1週間以内に甲乙いずれも予約完結権を行使しなければならないとし、借主が異議なく引渡しを受けたときは引渡しと同時に予約完結権が行使されたものとみなす、と定めていました。依頼者はこの条に「異議があった場合の定めは？」と書き込んでいました。

改訂案では、予約契約の成立の条で、将来の本契約の主要条件（建物の構造・規模・引渡条件・期間・賃料その他）について現時点の合意を明確にし、各当事者がこれを前提に将来の契約締結義務を負うこと、正当な理由（引渡しの遅延、許認可の不取得、重大な財務信用の変動、不可抗力による履行不能など）なく本契約の締結を拒んだ当事者は、相手方の準備費用などの損害を賠償することも定めました。予約の段階での拘束力の程度を、条文の上で明らかにするためです。

期間の起算点・賃料の免責期間・賃料の改定

賃料の改定について「協議する」とだけ書くと、それは協議する義務にとどまり、合意がない限り改定されません。レビューでは、協議が調わないときにどうするのか（専門家の鑑定、裁判での調整など）がなければ、改定の条項は事実上棚上げになり得ると指摘しました。なお、普通の建物賃貸借では、契約の改定条項とは別に、借賃が不相当になったときの増減請求が認められています（借地借家法32条1項）。改定の協議の条は、この請求権と並んで働くものとして書きます。

引渡しの遅れと停止条件：未完成の建物の出口

原案は、建築確認の後、建築に着手してから所定の月数以内に引渡しができなければ予約契約が当然に終了し、貸主が受領済みの金員を返還し、敷金相当額の違約金を支払う、としていました。事務所の個別のレビューは、履行期限と遅延のペナルティを明示すること自体は借主の事業計画にとって合理的だが、その期限を1日でも過ぎれば契約が当然に終わり、借主が事情を理解して待とうとしても選ぶ余地がない点が硬直的だと指摘しました。設計変更、行政手続の遅延、天候、資材の供給の停滞など、建築の工程には遅れの要因が多いからです。

当然終了を「借主の選択による解除」に改めたことで、借主は、遅れの事情と開業計画を比べて、待つか、契約から抜けるかを選べるようになりました。借主が介護事業の指定を受けられない場合を正当な理由に含めたのは、建物があっても事業ができなければ借りる意味がなくなる、という借主側の事情を条文に反映したものです。

修繕・原状の変更・担保権・所有者の変更・転貸

20年を超える一棟借りでは、期間中に建物に手を入れる場面、貸主が建物を担保に資金を借りる場面、所有者が変わる場面が必ず訪れます。改訂案では、それぞれについて借主の事業が止まらないよう、手続と期限を決めました。

貸主の立入りについては、事前に目的・日時・範囲を文書で通知し、原則として営業時間内又は借主の指定する時間帯に、借主の担当者の立会いの下で行い、身分証を携行し、知った業務上の秘密について守秘義務を課す、と定めました。福祉施設では入居者の生活の場に立ち入ることになるためです。緊急時は事前通知なく立ち入れますが、事後に書面で報告します。報告義務の条では、年2回、稼働状況・維持管理の状況・行政の監督の状況を報告し、重大な設備故障や行政処分などはその都度報告することにしています。

第三者による使用の妨害については、原案が貸主に「いささかの迷惑も及ぼしてはならない」という抽象的で絶対的な義務を課していたのに対し、レビューで、貸主が現実には制御できない事象にまで対応の義務を負わせるおそれがあると指摘しました。改訂案では、第三者が借主の賃借権を不法に侵害・妨害したときは、貸主が所有者として、借主の請求に基づき、必要かつ合理的な範囲で法的措置を含めて妨害の排除に努め、完全な排除が難しいときは、代替の手段（一部の賃料の免除や間仕切りなどの対策）で借主の使用の利益の確保に努める、という現実的な書き方に改めています。許認可への協力の義務を貸主が正当な理由なく果たさず、借主の事業の開始に著しい支障や遅れが生じたときは、借主が実費相当額の損害賠償を請求できる、という項も置きました。

長期の中途解約：後継テナントか、残額の算式か

原案は、借主の中途解約の要件として、後継のテナントを紹介するか、総事業費（建築費・設計費・測量費）を基礎に経過月数で按分した残額を違約金として払うか、のいずれかを求めていました。レビューは、建築費等の出資総額を基礎とする方式は損害の補填として合理性があると評価しつつ、総事業費の範囲が狭いため別紙の内訳か包括的な文言を置くべきだと指摘し、改訂案では定義の条で総事業費を広く定めたうえで、算式を条文に書き込みました。

算式を条文に書いておけば、いつ解約しても違約金の額を計算でき、借主は事業の見通しと照らして判断できます。貸主にとっても、建築費の未回収分を基準にした額であることを説明できます。後継テナントによる解約には、提出書類と回答期限と拒否できる事由を定め、貸主の裁量で後継の候補を拒み続けることがないようにしました。中途解約の場合も、解約日までに原状回復のうえ明け渡し、敷金の精算と違約金の支払を明渡日までに済ませる、という順序を書いています。

建築前の予約契約で起きがちなこと

よくあるご質問

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本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索