保証金・敷金・礼金・償却：返す金と返さない金

結論：返す金と返さない金を、条文の上で切り分ける

事業用の賃貸借では、保証金・敷金・礼金・償却・更新料と、名目の違う金銭がいくつも出てきます。紛争の多くは、ある金銭が「預かって後で返すもの」なのか「受け取って返さないもの」なのかが条文から読み取れないところから始まります。保証金のうち一部を償却すると書いてあれば、その償却分はいつ・どの時点で貸主のものになるのか。償却分と原状回復費用は別なのか。返す部分はいつまでに、何を差し引いて返すのか。これらを一つずつ条文で決めておくことが、保証金の条の役割です。

事務所の書類では、返す金については「何を担保するか・いつ充当できるか・減ったら補填するか・いつまでに返すか・譲渡できるか」を、返さない金については「何の対価か・いつ帰属するか・どんな理由で終わっても返さないか・消費税の扱い」を、それぞれ書き分けています。このページでは、店舗の定期建物賃貸借（マスターリースとサブリース）、ビルの貸室賃貸借、建築前の一棟借りの予約契約などの書類から、保証金と償却の設計を比べます。

契約全体の構成は事業用テナント賃貸借契約書、マスターリースとサブリースの関係は定期借家とサブリース、建築前の予約契約は建物賃貸借予約のページで扱います。

民法の敷金のルールを出発点にする

民法は、敷金を「いかなる名目によるかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭」と定義しています（622条の2第1項）。保証金・預託金など呼び方が違っても、この目的で交付された金銭は敷金のルールに服します。

• 返還の時期は、賃貸借が終了し、かつ賃貸物の返還を受けたとき（622条の2第1項1号）。明渡しが先で、返還はその後です。
• 返す額は、受け取った敷金から、賃貸借に基づいて生じた賃借人の金銭債務の額を控除した残額です（同項柱書）。
• 賃借人が適法に賃借権を譲り渡したときも、その時点で返還の義務が生じます（同項2号）。敷金は新しい賃借人に当然には引き継がれません。
• 賃借人が債務を履行しないとき、賃貸人は敷金を弁済に充てることができますが、賃借人の側から敷金を充てるよう請求することはできません（同条2項）。

2号の場面は、事業譲渡で事業所の賃貸借を譲受人に引き継ぐときに現実の問題になります。事務所が譲渡人の側で修正した事業譲渡契約では、譲渡人が家主に差し入れている敷金・保証金は家主から譲渡人に返還され、譲受人は家主が指定する敷金・保証金を自己の負担で新たに差し入れる、と定めました。民法の基本形どおり返還と再差入れの形にしておけば、家主に対して誰がいくら預けているのかが明確になり、譲渡後に保証金の帰属で譲渡人と譲受人がもめることもありません（事業譲渡に伴う賃貸借の承継）。

この規定は、契約で特に定めなかった場合の基本形です。事業用の契約では、ここに返還の期限、充当の順序、補填の期限、譲渡・担保提供の禁止、償却の定めを上乗せしていきます。逆に、民法の基本形と食い違う定めを置くときは、なぜそうするのかを説明できるようにしておく必要があります。宿泊施設として使う建物の定期建物賃貸借（国の標準的な契約書の形式を下敷きにしたと見られるもの）では、貸主は借主が債務を履行しないときに敷金を弁済に充てることができ、借主は建物を明け渡すまでの間、敷金を債務の弁済に充てるよう請求することはできない、と定めていました。民法622条の2第2項の内容を、契約書の中で当事者に分かる言葉で示しておく書き方です。

保証金と並んで問題になるのが、遅れた金銭の扱いです。ビルの貸室賃貸借では、賃料・共益費だけでなく、原状回復費用・損害賠償金その他一切の金銭債務の支払が遅れた場合に、支払期日の翌日から支払済みまで年14.6％（1年365日の日割計算）の遅延損害金を支払い、その支払は解除や損害賠償の請求を妨げない、と定めました。退去後に確定する原状回復費用が保証金で賄えないとき、追加の請求に遅延損害金がつくのかどうかを書いておくと、精算を先延ばしにされにくくなります。

事務所の書類に見る保証金の設計

同じ店舗の転貸借で、所有者と転貸人の間は賃料の6か月分、転貸人と飲食テナントの間は12か月分と、保証金の月数が違っている点に注目してください。転貸人は、上の契約で預けた保証金より多くの保証金を下の契約で預かることになり、礼金も上の契約が2か月分、下の契約が4か月分です。マスターリースの条には、保証金が転借人との関係その他転貸事業に起因して生じる一切の債務も担保すると書いています。所有者から見ると、転借人が起こした損害の賠償も、転貸人から預かった保証金で回収できるようにしておく意味があります。

ビルの貸室賃貸借の返還時期は「明渡しの完了および原状回復工事の完了後3か月以内」です。原状回復工事を貸主の指定業者が行い費用を借主が負担する契約では、工事の精算が終わらないと控除額が確定しないため、返還の起算点を工事の完了に置いています。一方、建築前の一棟借りの予約契約では借主の立場で改訂し、起算点を明渡しの完了、期限を30日以内として、貸主が工事の完了を理由に返還を遅らせられないようにしました。同じ「返還の時期」の条でも、立場によって起算点の置き方が変わります。

充当と補填の項も、貸主側の契約では細かく書きます。店舗の定期建物賃貸借では、借主が債務の履行を怠ったときは催告なしに保証金の全部又は一部を「任意の順序により」充当でき、充当した場合は借主が通知を受けた日から10日以内に不足額を補填して当初の額に戻す、と定めました。どの債務から充当するかを貸主が選べるようにしておくと、遅延損害金・原状回復費用・賃料のどれに充てたかで後から争いになりにくくなります。補填の期限を「直ちに」とする書き方もありますが、日数で書いておけば、補填がなかったことを解除などの理由として主張する時点がはっきりします。期間中は保証金で相殺することも返還を請求することもできない、という項は、借主が賃料の支払を保証金で代えようとするのを防ぐためのもので、民法が借主からの充当請求を認めていないこと（622条の2第2項）と同じ方向の定めです。

償却の書き方：「確定的に帰属」と「解約時10％」

保証金の償却とは、預けた保証金のうち一定額を、返還しない金銭として貸主が取得することです。事務所の書類には、償却の時期について2つの書き方があります。

解約時に償却する書き方で特に大切なのが、A3版で追加した「当該償却額には、第22条に定める原状回復費用は含まれない」という一文です。この一文がないと、退去時に借主から「償却で10％を差し引くのは原状回復費用に充てるためではないのか、それなら別に原状回復費用を払う必要はないはずだ」と主張される余地が残ります。償却は契約を結び使用収益させたことへの対価であって、原状回復は別の債務である、という整理を条文に書いておくわけです。

「償却額は損害賠償額の予定又は違約金の定めではない」という一文にも意味があります。民法は、違約金を賠償額の予定と推定しています（420条3項）。償却が違約金と同じものだと読まれると、借主の違反で損害が生じた場合に、償却分を受け取ったことで賠償の請求が制限されるのではないか、という議論が生じ得ます。償却の性質を条文で先に決めておけば、違約金や損害賠償とは別の金銭として扱えます。

礼金・更新料と消費税

店舗の定期建物賃貸借では、礼金を「本契約の成立および本物件の使用収益を許容することに対する対価」と性質づけ、名目のいかんを問わず、期間満了・解約・解除その他どんな理由で終わっても返還しないと定めました。転貸借のほうには、減額や返還を求めない旨も加えています。礼金や償却のように返さない金銭は、契約が短期間で終わったときに返還を求められやすいため、「何の対価として」「いつ」帰属するのかを書いておくことが、返さない理由の説明になります。上の契約と下の契約で礼金と保証金の月数が違う二層構造では、その差が転貸人の収益の一部になります。転貸人の側から見れば、下の契約の礼金を契約締結日までに受け取り、上の契約の礼金も締結日までに支払う、と支払日をそろえておくことで、資金の出入りの時期がずれないようにできます。

ビルの貸室賃貸借では、更新料を要目表に「新賃料の1か月分（別途消費税等）」と書き、本文で、更新時に貸主の請求に従い支払うと定めています。修正版（A4）では、保証金償却と更新料の両方に「別途消費税等」と明記しました。礼金・償却・更新料の金額に消費税を含むのか、別に加えるのかを書いていないと、請求のたびに確認が必要になります。税率が変わったときは変更後の税率で計算するという項も、礼金と償却の条に置いています。

借主の立場で見直す：返還の時期・控除・譲渡

建築前の福祉施設を20年を超える長期で借りる予定の事業者から、貸主が用意した建物賃貸借予約契約書のレビューを依頼された案件では、依頼者自身が条文に書き込んだ質問に答える形で、敷金の条を見直しました。原文は「本契約が終了したときは、建物の明渡しを受けるのと引換えに敷金全額を返還する」「乙は敷金に関する債権を譲渡することができる」としていました。

改訂案では、預託の時期も見直しています。原文は、予約完結権の行使によって本契約が成立した日の翌月末までに敷金を預けるとしていましたが、改訂案では契約締結日から1か月以内に預託する形にしました。また、明渡しの条で、借主が持ち込んだ造作・什器・設備・配線などは借主の費用で撤去・処分し、明渡しまでに撤去されずに残った物は所有権を放棄したものとみなして貸主が処分でき、処分費用は借主が負担し貸主は敷金から控除できる、と定めています。原文では明渡し時の処分費用を誰が負担するのかが読み取りにくかったため、依頼者の質問を受けて、負担者と敷金からの控除の根拠を条文に書き込んだものです。

月極駐車場の契約のように金額の小さい敷金でも、性質と充当の範囲は書いておきます。事務所の駐車場賃貸借契約書では、敷金を無利息の担保金とし、賃料・遅延損害金・原状回復費用その他借主が負担すべき一切の債務に充当でき、契約終了後、借主が区画を明け渡し債務をすべて履行したことを確認した後に、未払の債務を控除した残額を返す、と定めました。区画の明渡しと車両の撤去を確認してから返す、という順序を書いておけば、車両が放置されたまま敷金だけ返還を求められることを防げます。

保証金の条を作る前のヒヤリング

保証金で起きがちなこと

よくあるご質問

あわせて読みたいページ

本ページは一般的な情報提供です。個別の契約への当てはめは、物件の状況や取引の実態によって結論が変わることがあります。事務所の改訂例・ご相談の事例として紹介している内容は、アトラス行政書士法人が作成・レビューしてきた事業用の貸室賃貸借契約書、定期建物賃貸借契約書（マスターリース・サブリース）、土地賃貸借契約書、使用貸借契約書、駐車場賃貸借契約書、施設利用契約書、建物賃貸借予約契約書、建物管理の基本業務委託契約書、宿泊施設の運営管理業務委託契約書、不動産売買の合意書、売買契約書・重要事項説明書のレビュー、退去清算合意書などを、個別の当事者や物件が特定できない形に整理したものです。条文は e-Gov法令検索で確認しています（最終確認日：2026年10月16日）。参考: e-Gov法令検索